Abogada Yuly Edith Zevallos Ramos
La blockchain y los contratos inteligentes no están en condiciones jurídicas ni institucionales de sustituir la fe pública registral en el Perú. Pero sí pueden complementarla de excelente manera si se usa como infraestructura tecnológica de trazabilidad, integridad documental, automatización y prevención del fraude, más no como reemplazo de la calificación registral ni de la función pública de legitimación que cumple la SUNARP.
La discusión suele partir de una premisa, si una cadena de bloques permite registrar operaciones de forma inmutable, transparente y verificable, ¿Por qué seguir dependiendo de un registro público tradicional? La pregunta parece moderna, pero encierra una confusión de fondo. La fe pública registral no consiste únicamente en conservar información. Tampoco en decir “esto ocurrió primero” o “este archivo no fue alterado”. Su núcleo jurídico produce confianza institucional, protege al tercero de buena fe, articula publicidad, legitimación, prioridad, calificación y oponibilidad. Una blockchain puede asegurar integridad técnica; el Registro, en cambio, atribuye efectos jurídicos.
En el sistema peruano, la transferencia de propiedad inmueble sigue un proceso civil y registral que no puede ser reemplazada por código sin reforma legal expresa. El artículo 949 del Código Civil mantiene la regla de que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace propietario al acreedor, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Pero la inscripción registral sigue siendo decisiva para la seguridad del tráfico, especialmente frente a terceros, concurrencia de acreedores, cargas, gravámenes, medidas judiciales y conflictos de prioridad. El artículo 2014, sobre buena fe pública registral, protege al tercero que adquiere de quien aparece en el Registro con facultades para transferir, siempre que inscriba y no conozca la inexactitud registral.
Ese efecto no lo genera la blockchain por sí misma. Un smart contract puede ejecutar automáticamente el pago, liberar un token o registrar una transacción, pero no puede, sin un marco jurídico que lo habilite, convertir esa anotación en asiento registral ni desplazar la calificación del registrador. Menos aún puede resolver por sí solo problemas típicamente jurídicos como la capacidad, representación, fraude, simulación, falsedad documental, restricciones administrativas, afectaciones urbanísticas, cargas ocultas, sucesiones, nulidad del acto, lavado de activos o conflictos entre realidad extra registral y apariencia registral.
El contrato inteligente tampoco es propiamente “inteligente” en sentido jurídico. Es código que ejecuta instrucciones previamente programadas. Su fortaleza es la automatización; su debilidad, la rigidez. El derecho de bienes exige interpretación, ponderación y control de legalidad. La transmisión patrimonial no es una simple operación binaria entre wallet A y wallet B. En el Perú intervienen identidad, consentimiento, título, formalidad, instrumento público cuando corresponde, intervención notarial, calificación registral, pago de tributos, controles administrativos y publicidad frente a terceros. En ese ecosistema, el smart contract puede ser una herramienta, no el juez de validez del negocio.
La blockchain puede complementar la fe pública registral en al menos cinco frentes.
Primero, como mecanismo de trazabilidad documental. La generación de hashes de partes notariales, títulos archivados, asientos, certificados y cargos de presentación permitiría verificar la no ha alteración desde determinado momento. Esto no reemplaza el asiento registral, solo fortalecería la cadena de custodia digital.
Segundo, como soporte de auditoría institucional. Una blockchain permissioned, administrada por entidades públicas y actores autorizados, podría registrar eventos críticos del procedimiento: presentación del título, observaciones, subsanaciones, liquidaciones, tachas, inscripciones, expedición de publicidad y alertas. Ello permitiría reconstruir la historia del trámite con mayor transparencia y menor exposición a manipulación interna.
Tercero, como complemento del SID-SUNARP. Desde 2021, la SUNARP habilitó la tramitación en línea de actos inscribibles del registro de propiedad inmueble con intervención notarial mediante el Sistema de Intermediación Digital. Ese avance demuestra que el camino peruano no es saltar del papel a la descentralización completa, sino digitalizar institucionalmente este procedimiento registral. Blockchain podría añadirse sobre esa infraestructura, más no como registro paralelo.
Cuarto, como herramienta preventiva contra el fraude. Servicios como Alerta Registral e inmovilización de partidas muestran que la seguridad registral moderna ya no depende solo de la inscripción final, sino también de avisos tempranos y control ciudadano. La blockchain podría reforzar estos servicios mediante sellos temporales, historial verificable de movimientos y notificaciones automatizadas.
Quinto, como mecanismo de ejecución limitada. En operaciones patrimoniales complejas, un smart contract automatizaría pagos, depósitos en garantía, liberación de fondos o cumplimiento de condiciones objetivas, siempre que el negocio jurídico principal esté contenido en un contrato legalmente válido y que la inscripción registral siga el procedimiento correspondiente.
La conclusión práctica es que el Perú debería evitar dos extremos. El primero es el fetiche tecnológico al creer que la inmutabilidad matemática sustituye la jurídica. El segundo es el ser conservador a la defensiva, asumiendo que toda innovación amenaza la función registral. La respuesta es que la Blockchain no debe reemplazar la fe pública registral; debe ayudar a fortalecerla para que sea verificable, interoperable y antifraude.
Para ser viable ,se requerirían condiciones mínimas, como una norma expresa que defina el valor jurídico de los registros distribuidos en procedimientos registrales; estándares de identidad digital y firma digital bajo la IOFE; integración con notarios, RENIEC, municipalidades, catastro y SUNARP; reglas claras sobre protección de datos personales; gobernanza pública; auditoría tecnológica; mecanismos de rectificación; y delimitación de responsabilidad si se detecta un fallo en el código, sea atacado o ejecute un resultado jurídicamente indebido.
En suma, la blockchain puede probar que un dato no cambió; la fe pública registral permite confiar jurídicamente en una situación publicada por el Estado. Esa diferencia es esencial. En materia de transmisión de bienes, especialmente inmuebles, el futuro no debería ser un Registro sustituido por smart contracts, sino un Registro fortalecido por tecnologías de integridad, automatización y trazabilidad. La fe pública registral no necesita desaparecer para modernizarse; necesita incorporar tecnología sin renunciar a su razón de ser: proteger la seguridad jurídica del tráfico patrimonial.
