Por: Yuly Edith Zevallos Ramos
La seguridad de la propiedad enfrenta una paradoja: Inscribir un inmueble resulta indispensable para protegerlo, pero no elimina el riesgo de perderlo mediante documentos falsificados o suplantación de identidad. Las mafias inmobiliarias aprovechan esa distancia entre la parte documental y la voluntad auténtica del propietario. Los mecanismos registrales actuales constituyen avances necesarios, pero su eficacia depende de una respuesta institucional coordinada.
La alerta registral es una herramienta valiosa, porque permite conocer la presentación de títulos y determinadas solicitudes o accesos de publicidad sobre las partidas afiliadas. Su gratuidad facilita una vigilancia patrimonial antes reservada, en la práctica, a quienes podían revisar periódicamente el registro. Sin embargo, se debe explicar la naturaleza sin equívocos. La alerta comunica; no bloquea automáticamente una transferencia ni acredita que exista delito. Una consulta puede responder a una compraventa legítima. Su utilidad consiste en ofrecer una oportunidad de reacción, cuyo aprovechamiento exige información comprensible y canales eficaces de atención.
El problema aparece cuando esa oportunidad se convierte en una carrera desigual. El propietario recibe un mensaje que posiblemente desconoce cómo interpretar, mientras el defraudador conoce el procedimiento y busca consumar rápidamente la inscripción. Por ello, es insuficiente medir el éxito mediante afiliaciones o mensajes enviados. Debe evaluarse cuántas alertas permitieron detectar irregularidades, cuánto demoró su atención y cuántos fueron evitados. Una política pública puede exhibir expansión digital sin demostrar todavía una reducción verificable del fraude.
La inmovilización de partidas ofrece una protección más intensa, aunque tampoco debe presentarse como un blindaje absoluto. Además, el análisis actualizado exige reconocer la modalidad gratuita con aviso electrónico, difundida por Sunarp, cuya solicitud se presenta mediante formularios y cuya vigencia máxima alcanza diez años. La entidad informó que durante 2025 se inmovilizaron por esta vía 9 274 partidas. Este avance reduce barreras económicas y merece respaldo; sería desactualizado describir toda inmovilización únicamente desde las exigencias notariales del régimen tradicional.
Inmovilizar tampoco equivale a retirar el inmueble del ordenamiento jurídico. Sus efectos deben examinarse según la modalidad aplicable, las excepciones previstas y los procedimientos de levantamiento. La Directiva DI-01-2022-SDNR-DTR, actualizada mediante la Resolución 080-2025-SUNARP/SN, constituye una referencia normativa central para este análisis. Mi objeción apunta a la comunicación pública: La metáfora del “candado” ayuda a divulgar, pero puede ocultar condiciones relevantes. Una protección cuyo alcance se comprende mal termina generando expectativas superiores a las garantías que jurídicamente ofrece.
También debe considerarse la Ley 30313, que regula la oposición al procedimiento de inscripción en trámite y la cancelación administrativa por suplantación o falsificación documental. Su mérito consiste en habilitar respuestas específicas frente a supuestos de fraude, sin convertir toda controversia en un proceso judicial inicial. Su límite es igualmente importante, no establece una vía universal para resolver cualquier disputa sobre propiedad. La intervención de los sujetos legalmente legitimados y la acreditación del supuesto correspondiente siguen siendo decisivas.
La discusión alcanza su mayor dificultad cuando aparece un tercero que invoca buena fe registral. Aquí se rechaza dos cosas, suponer que toda inscripción sanea el fraude o afirmar que cualquier adquirente posterior debe perder automáticamente su derecho. El Tribunal Constitucional, en el expediente 00018-2015-PI/TC, exige una conducta diligente y prudente para configurar la buena fe en estos escenarios. Asimismo, reclama motivación cualificada cuando la decisión perjudica a propietarios especialmente vulnerables. La seguridad del tráfico exige examinar comportamientos y circunstancias, evitando convertir la publicidad registral en refugio para operaciones sospechosas.
Se deben fortalecer tres frentes: Verificación de identidad e interoperabilidad institucional; atención urgente de alertas vinculadas con posibles falsificaciones; y evaluación pública de resultados. La autenticación debe reforzarse especialmente al otorgar poderes, transferir inmuebles y levantar protecciones registrales. También corresponde ampliar la asistencia presencial para personas mayores, propietarios ausentes y ciudadanos con dificultades digitales. Estas medidas deben acompañarse de investigación penal y sanciones efectivas contra redes y colaboradores. Exigir diligencia al propietario es razonable; trasladarle el costo principal de neutralizar organizaciones criminales resulta institucionalmente inaceptable.
El Perú dispone de instrumentos útiles para dificultar el despojo inmobiliario, pero necesita integrarlos en una política verificable de prevención y respuesta. Alertar, inmovilizar y cancelar cumplen funciones distintas; coordinarlas exige responsabilidades claras. La propiedad estará mejor protegida cuando la autenticidad prevalezca sobre la apariencia y el ciudadano encuentre una respuesta estatal antes de que el fraude se consolide.
